從建方代管到管委會成立，社區管理權如何順利交接？
前言｜都市化趨勢與社區管理制度的重要性
台灣隨著都市化進程加速與公共設施多元化使用需求增加，集合式住宅如公寓大廈成為越來越多人的居住選擇。為了保障住戶權益、維護公共設施及確保社區秩序，良善的管理制度顯得尤為重要。
因此，《公寓大廈管理條例》規範了由建設公司暫代管理到交屋時期，並於適當時機由住戶成立「公寓大廈管理委員會」接手後續社區管理的制度。
建方代管為過渡期間，其目的在於協助社區於初期階段穩定運行。然而，唯有住戶自主參與並依據法定程序成立管理委員會，才能真正建立以居民為核心的社區治理機制，提升居住品質與社區自治意識。
本篇將說明從建方代管開始，至住戶召開區分所有權人會議、成立管理委員會並正式接手社區管理的整體流程，並探討其中的法律依據、實務操作以及常見問題，提供一套清晰的參考架構，協助社區成立公寓大廈管理組織 並完成 報備，且順利進行公設點交，申請撥付社區公共基金事宜。
一、建方代管期間的管理模式｜過渡階段的專業支援
當我們順利完成交屋，並安心入住後，社區的公共設施管理權尚未移交由住戶自行管理時，而是由建方先負責暫時性的管理，也就是我們所謂的**「建方代管」**階段，直至依公寓大廈管理條例第二十八條成立第一屆管理委員會或推選管理負責人止。
這時期主要目的是讓社區在剛交屋時能正常運作，不會因為沒有管理單位而一團亂。這時建方會委任專業的物業管理公司進駐，統籌處理社區營運及相關行政事務，以物業進駐前期規劃管理，劃分為五個緊密相連的 階段時期：
工地期
交屋期
裝潢期
入住期
區權大會期
而代管期物業管理主要為協助管理住戶驗交屋、水電過戶、住戶資料建立、車籍資料建檔、各項檔案製作、熟悉相關設備操作、裝潢施工管制、提供日常服務、維持社區整潔、第一屆區分所有權人會議籌備、各項管理辦法草擬，公共區域及住戶端修繕管制。
二、管理委員會成立之依據與流程｜法定組織與社區自治起點
管理委員會的成立依據是《公寓大廈管理條例》第二十八條規定：
公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。
由第一屆區權會遴選出委員後，由社區依照職務需求組成管理委員會，並由管理委員會開始行使社區自治權並選任主委與各權責委員。運作流程如下：
第一屆區權會召開完成，社區規約制定，成立社區管委會進行分工。
組織報備准予核備函取得，辦理管委會統一編號（扣繳編號）及免扣繳證明。
管委會銀行帳戶開立，社區財務自主管理。
定期召開住戶大會，執行社區自治。
三、建方與管委會交接事項｜權責清晰的轉移過程
管理委員會向主管機關報備完成後七日內，起造人應會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備（含括水電、機械設施、消防設施及管線圖說等資料）進行點交。
移交文件除使用執照謄本、竣工圖說（水電、機械設施、消防及管線圖說）、設備使用維護手冊及廠商資料外，尚應包括共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備之點交表冊等相關文件。
通常管委會會委請專業之營造機電廠商或公設查核公司，依據合約圖說及相關法規，協助社區進行查驗事宜，若查驗過程中有任何不符規定或設計瑕疵之處，應要求建方限期改善，並於改善完成後再次辦理點交，直至所有項目均符合規定為止。
製表：廣宇建設業務部
四、公設點交檢驗項目｜保障住戶使用安全的關鍵步驟
公設點交檢驗項目繁多，需由具有專業資格之廠商或技師（如電機技師、消防設備師或專業驗屋公司等）進行查驗，並簽署相關點交文件。主要檢驗項目可大致分為：
建築品質與結構安全： 包含建物結構、防水、建材等。
消防安全系統： 包含火警警報、滅火設備、避難逃生設施等。
機電設備系統： 包含電力、給排水、昇降設備、通風系統等。
弱電智能系統： 包含監視、門禁、網路、通訊設備等。
完成所有公共設施點交及相關文件移交後，管委會即可向地方主管機關申請撥付建商原先依規定提撥之公共基金，作為社區未來維護管理之重要財源。
結語｜從過渡到自治，建構永續社區治理的起點
從建商代管到管委會成立與運作，不僅是管理權責的轉移，更是建商建立品牌信任與住戶開啟自主管理的關鍵轉捩點。透過完整詳實的公設點交、文件移交以及物業管理公司初期的專業支援，不僅能有效降低日後可能發生的管理糾紛，亦能充分展現建商負責任的態度與服務品質。
對住戶而言，積極參與社區事務、了解自身權益，並選出熱心公益、具備專業能力的管理委員，是確保社區能夠永續發展、提升居住品質的基石。
而建商秉持專業、誠信與服務精神，用心規劃與執行代管及交接流程，才能贏得住戶長期的信任與肯定。
